실거래가란 말그대로 부동산이 ‘실제로 거래되는 가격’을 뜻 합니다. 
이는 부동산을 사고 팔았을 때 내는 세금인 ‘양도세’와 ‘취득세’의 부과 기준이 됩니다.

● 부동산이 실제로 거래되는 가격
● 양도소득세, 취득세 부과 기준

부동산을 파는 사람 즉 양도하는 사람은 자신이 취득했을 때와 양도할 때의 차익(이익)에 대한 세금인 양도소득세를 내야합니다. 
그리고 부동산을 사는 사람은 취득세를 내게 되는데, 취득세는 실거래가에 취득세율을 곱해서 부과됩니다.

실거래가는 아래에서 살펴볼 가격과는 다르게 거래하는 사람들이 정한 가격이기 때문에 정부에 직접 신고를 해줘야 합니다. 계약 채결일로부터 30일 이내에 신고하지 않으면 소유권 등기이전을 할 수 없습니다.

거래 시점 말고 부동산을 보유하고 있을 때 부과하는 세금입니다. 
실거래가가 거래할 때에 내는 세금인 양도세와 취득세를 매기는 기준이라면, 공시 가격은 보유만 해도 내는 세금인 재산세와 종합부동산세 등을 산출할 때 기준이 됩니다.

공시가격은 정부와 자치단체가 선정합니다. 
그 이유는 재산이 많으면 더 많은 세금을 부과 받게 되는데, 보유만 하고 부동산을 거래한 것이 아니라 집값을 매길 기준이 없게 되니 정부와 지자체에서 조사를 통해 가격을 정하고 공개해 놓은 공시가격을 활용하는 것입니다.

공시가격은은 토지와 주택 가격을 모두 포괄하는 개념입니다. 
또한 공시가격은 위에서 말한 세금에 더해 건강보험료와 기초연금 산정의 기준이 됩니다. 건강보험료와 기초연금 또한 보유하고 있는 재산에 따라 산정되야 하기 때문입니다.
 
✅ 주택공시가격
표준 단독주택 : 대표성 있는 22만 가구에 대해 정부가 책정한 가격
개별 단독주택 : 표준 단독주택 공시가격을 기준으로 지자체가 발표한 나머지 단독주택 가격
공동주택 : 아파트와 빌라 등의 공동주택은 단독주택과는 다르게 표준 가격 없이 한번에 별도의 공시가격이 산정됨
✅ 공시가격 공시 시기
표준 단독주택 : 1월 말 발표
개별 단독주택·공동주택 : 4월 말 말표
▶ 공시가격 조회 방법 : 국토교통부 홈페이지에서 열람 가능

앞서 살펴본 실거래가와 공시가격이 주택과 토지를 포괄하는 가격이었다면, 공시지가란 토지에 해당하는 가격입니다. 
공시지가는 토지보상금과 각종 부동산세 산정 기준이 됩니다.

✅ 공시지가
표준지 공시지가 : 전국에 있는 개별 토지 중에 대표성이 있는 약 50만 필지를 조사해 공시하는 단위 명적당(원/㎡)  땅 값
개별 공시지가 : 표준지 공시지가가 발표되면 나머지 개별토지에 대한 공시지가를 지차체가 정함

✅ 공시지가 발표 시기
표준지 공시지가 : 2월 말
개별 공시지가 : 5월 말
▶ 공시지가 조회 방법 : 국토교통부 홈페이지에서 열람 가능

공시지가, 실거래가 다른 이유는?
공시지가이든 실거래가이든 고정된 것이 아니라, 여러가지 상황 등에 따라 달라집니다. 용도 변경이나 개발 호재 등 여러 요인에 따라 공시가격과 실거래가가 비슷하기도 하고 몇배씩 차이가 나기도 합니다.

또한 공시지가는 1년에 한번만 정해지기 때문에 그 사이에 주변 개발 환경 등이 급격히 변해도 가격을 바로 반영할 수가 없습니다. 그렇게 때문에 차이가 나는 것입니다. 통상 공시가격은 실거래가에 비해 낮습니다.